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'넓어진 재건축아파트 門'…시장 향방은

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아파트에 중대한 결함이 있다면 재건축을 조기 허용하는 내용의 법 개정이 추진되자 수도권 주택시장이 어떤 영향을 받을 지 관심이 모아지고 있다.


서울 목동을 중심으로 1980년대 중후반 준공된 대단지 아파트가 많은 지역에서는 재건축이 활성화하며 최악의 침체를 벗어날 수 있을 것이라는 기대감이 감지된다.


그러나 이미 재건축 연한을 채운 아파트조차 불경기로 사업이 제자리를 맴도는 실정이어서 실질적인 파급력은 그리 크지 않을 것이라는 전망에 좀더 힘이 실린다.


◇법 개정 수혜 기대 아파트 노원·양천·도봉에 집중 = 중대한 기능적·구조적 결함을 가진 아파트에 한해 안전진단을 통과하면 재건축을 허용하는 내용의 도시및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 국회 국토해양위원회를 통과한 것은 지난 21일이다.


개정안은 앞으로 국회 법제사법위원회와 본회의 심의를 거쳐 최종 확정된다.


23일 부동산114에 따르면 도정법 개정으로 수도권에서 재건축이 앞당겨져 수혜가 예상되는 아파트는 모두 61만1천12가구에 이르는 것으로 집계됐다.


이는 내진설계를 의무화한 아파트가 쏟아져 나오기 시작한 1992년 이전 입주한 아파트 중 이미 재건축 사업을 진행 중인 단지를 제외한 숫자다.


해당 단지는 서울이 29만5천68가구로 거의 절반에 육박하고, 경기도가 18만8천504가구, 인천이 12만7천440가구로 각각 조사됐다.


서울에서는 상계동 주공 1~16단지를 보유한 노원구가 6만9천513가구로 가장 많고, 목동 신시가지 1~14단지의 소재지인 양천구가 3만1천198가구로 뒤를 이었다. 도봉구(2만8천855가구)와 송파구(2만6천211가구)도 해당 아파트가 많다.


경기도는 광명시(2만9천405가구), 수원시(2만9천32가구), 부천시(2만6천406가구) 등의 순으로 재건축 조기 추진을 기대해 볼 만한 단지가 많이 몰린 것으로 나타났다.


이들 단지는 주로 1980년대 중후반에 지어져 대부분 2010년대 중반을 넘겨야 재건축 연한을 채우지만 법 개정 이후에는 안전 결함만 입증되면 조기에 재건축 사업을 추진할 수 있게 된다.


◇목동·강남권 대환영…관망수요 자극할 것 = 법 개정의 수혜 예상 지역 가운데 기대감이 가장 큰 곳은 목동이다.


서울시 조례에 따르면 목동 신시가지 아파트는 1985년 12월 입주해 당장 내년 말 재건축 연한이 도래하는 1단지를 제외하면 빨라야 2016년 이후에나 재건축이 가능하다.


하지만 이번 개정안이 통과되면 재건축 사업 시행시기를 몇 년씩 앞당길 수 있어 주민들과 잠재 수요층의 관심이 높다.


목동 H공인의 한 관계자는 이번 개정안이 아무래도 목동에 긍정 영향을 미칠 것 같다며 투자 수요가 확 움직일 정도는 아니겠지만 목동으로 이사오고 싶어하는 실수요자들이 많이 사려고 할 것이라고 예상했다.


물론 안전진단 통과를 장담하기 어렵고 복잡한 재건축 사업 절차를 하나하나 밟아나가는 데 시간이 오래 걸리겠지만, 집값이 더 떨어질까 두려워 구입을 망설이는 대기 수요자들에게 충분히 자극을 줄 만한 소식이라는 평가다.


특히 정부의 취득세 감면 방안 추진과 맞물려 지역 아파트 거래 회복으로 이어질 것으로도 관측된다.


이 관계자는 취득세 감면안을 담은 9.10대책 발표 이후로 거래 문의가 약간 늘고 아주 싼 급매물에 한해 중소형은 물론 115㎡도 속속 팔리고 있다며 재건축 연한에 관한 추가 조치가 나오면 기대심리가 더 높아질 수 있다고 말했다.


목동 A공인도 도정법 개정안이 아니어도 최근 급매물이 조금씩 팔리는 추세인데 그런 뉴스까지 전해져 굉장한 효과가 있을 것이라며 목동은 사업성이 좋아 재건축에 대한 주민들의 의지가 강하고 수요자도 끊이지 않는다고 전했다.


한때 최고 5억5천만원까지 올랐던 1단지 66㎡(공급면적)는 현재 3억8천만원에 급매물이 나오고 있지만 재건축 기대가 높아지면 바닥을 찍고 가격이 다시 상승할 것이라고 A공인은 전망했다.


다만 목동 신시가지 아파트는 주차, 배관 등의 시설이 매우 낡기는 했지만 워낙 튼튼하게 지어 놓아 과연 안전에 중대한 결함이 발견될지는 미지수다.


1986년 입주한 반포동 삼호가든5차 등 비슷한 시기에 준공된 강남권 아파트 단지들에서도 개정안을 환영하는 분위기다.


반포동 T공인 관계자는 미래가 불확실하긴 하지만 아주 좋은 소식이라며 아직 재건축 연한이 한참 남았지만 개정안이 통과되면 주민들이 재건축 추진 움직임에 박차를 가할 것으로 본다고 말했다.


아무리 주택경기가 얼어붙었다고 해도 입지가 좋은 강남 일대 재건축 일반분양은 여전히 잘 나가는 추세여서 대기 수요가 몰릴 것이라고 이 관계자는 전망했다.


닥터아파트 이영호 소장은 재건축 연한을 아직 채우지 못한 낡은 아파트가 이번 개정안으로 집값 방어에 나설 가능성이 높다며 해당 단지의 가격 하락세가 멈춰설 수 있다고 예상했다.


◇강북은 기대감 적어…전문가 영향 제한적일 듯 = 선호 지역인 목동, 강남권과 달리 강북에서는 법 개정 효과가 그리 크지 않을 것이라며 대체로 시큰둥한 반응을 보이고 있다.


법 개정으로 인한 수혜 기대 단지가 가장 많은 노원구는 재건축 규제가 일부 완화된다고 해서 부동산 시장 전반에 걸친 불황을 극복하기는 어려울 것으로 보는 시각이 우세하다.


상계동 H공인 관계자는 시장이 너무 가라앉아 있어 별다른 효과를 내기는 어렵다며 아직 주민들 사이에 아무런 움직임은 없다고 전했다.


상계주공은 1987년 준공된 2단지와 5단지를 제외하면 10년 뒤인 2022년 이후 재건축 연한이 도래한다. 법이 개정되면 경우에 따라 재건축 사업을 10년 가량 앞당길 수 있지만 현실적으로 쉽지 않을 것이라는 전망이다.


일찌감치 안전 문제가 불거진 8단지는 상계주공 가운데 유일하게 재건축을 조기 추진하고 있지만 용적률 문제로 사업성을 확보하기 어려워지자 답보 상태에 빠진 것으로 전해졌다.


이처럼 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌은 제도가 아니라 수익성 문제라는 점에서 법 개정으로 인한 규제 완화가 당장 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보인다.


국민은행 박원갑 부동산수석팀장은 이번 개정안은 과거의 과도한 규제를 푼다는 상징성이 있다면서도 투자 심리를 좀 살릴 수는 있겠지만 기껏해야 가격이 더 떨어지지 않는 정도지 재건축 붐이 일어나기는 어려울 것이라고 내다봤다.


저층·저밀도 아파트 단지를 재건축해야 이윤이 남는데 이런 요건을 충족하는 대단지 아파트는 거의 다 재건축 연한을 채우고 안전진단을 통과한 상태여서 큰 파장이 없을 것이라고 박 팀장은 진단했다.


부동산114 임병철 팀장도 안전진단을 통과한 단지는 지금도 많지만 수익성이 낮아 사업을 진행하지 못하고 있다며 전체적인 시장 상황이 좋지 않아 재건축이 크게 활성화되거나 건설사들이 쉽게 뛰어들지는 못할 것이라고 말했다.
연합
출처:경북일보
IP : 1.♤.♡.242 Date : 12/09/24 14:29
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